InícioAtuaçãoTributárioComprou um imóvel? O ITBI pode ter sido calculado sobre valor inflado.
STJ · repetitivo, decisão que ampara este pedidoA prefeitura cobrou ITBI sobre um valor maior do que o da compra
O imposto de transmissão deve incidir sobre o valor da negociação, não sobre uma tabela de referência da prefeitura. Quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode pedir a diferença de volta.
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O que está em discussão
Ao comprar um imóvel, você paga o ITBI para conseguir registrar a escritura. Muitas prefeituras não calculam esse imposto sobre o valor que você efetivamente pagou, usam uma tabela própria de referência, quase sempre maior. Você paga o imposto sobre um valor que não corresponde ao negócio que fez.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que isso não pode. A base do imposto é o valor da transação declarado pelo comprador e pelo vendedor. O município até pode discordar, mas para isso precisa abrir um procedimento próprio, com direito de defesa, não pode simplesmente arbitrar um valor maior e cobrar.
Na prática, a diferença costuma ser relevante. Se a prefeitura avaliou o imóvel em um valor 50% acima do preço de compra, o imposto pago foi 50% maior do que o devido, e essa diferença volta corrigida.
O prazo é de cinco anos contados do pagamento, e é uma janela móvel: a cada mês que passa, um mês do período recuperável prescreve.
Nossa calculadora dá uma estimativa em dois minutos, usando os números que estão na sua própria guia. É estimativa, não promessa: a confirmação depende da análise dos documentos.
STJ · · repetitivo
ITBI não sai de valor de referência
O município não pode arbitrar base de cálculo própria do ITBI sem instaurar processo administrativo individual, na forma do art. 148 do CTN.
Antes de nos procurar, confira
Isso se aplica ao seu caso?
Aplica-se se
- Comprou imóvel nos últimos cinco anos e pagou ITBI
- A prefeitura usou como base um valor maior que o da escritura ou do contrato
- O imposto foi calculado sobre "valor venal de referência" ou tabela municipal
- A compra foi de imóvel usado, onde a diferença costuma ser maior
- Comprou mais de um imóvel no período
NÃO se aplica se
- A prefeitura calculou o imposto sobre o valor efetivo da compra, nesse caso não há diferença a recuperar, e dizemos isso
- Pagamento feito há mais de cinco anos: o prazo legal já se esgotou
- Transferência de imóvel para integralizar capital de empresa, tem regras próprias de imunidade e exige análise separada
- Compras registradas a partir de 2026, que seguem regra nova e pedem análise individual
Se algum item da coluna da direita for o seu caso, é provável que esta não seja a via, e dizer isso agora poupa o seu tempo. Em caso de dúvida, escreva assim mesmo: respondemos indicando se há elementos para uma análise.
O que fazemos
O procedimento, passo a passo
Conferimos a guia e a escritura e calculamos a diferença efetivamente paga a mais
Atualizamos o valor pela taxa oficial até a data do pedido
Pedido administrativo de restituição na prefeitura, quando há essa via
Ação judicial de repetição, quando a via administrativa não resolve
Acompanhamento até o recebimento
Documentos que qualificam a análise
- Guia de ITBI paga, com o valor da avaliação e o do imposto
- Escritura pública ou contrato de compra e venda
- Matrícula atualizada do imóvel
- Comprovante de pagamento do imposto
- Documento de identidade e comprovante de endereço
Antes da consulta
Confira se o ITBI foi calculado sobre a base certa
Compara a base declarada na compra com a base usada pelo município e mostra a diferença aritmética entre as duas.
Leva cerca de
3
minutos, e é sem compromisso.
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Descreva a situação e diga quais documentos você já tem em mãos. Respondemos indicando se o caso reúne os elementos mínimos para uma análise documental.
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